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解读25号公告:契税纳税服务与征收管理若干事项的公告

  • 分类:政策解读
  • 发布时间:2021-10-09
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为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》,切实优化契税纳税服务,规范契税征收管理,根据《中华人民共和国契税法》(以下简称《契税法》)、《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2021年第23号,以下简称23号公告)等相关规定,现就有关事项公告如下:

解读:契税立法后,在《契税法》之下,是财政部税务总局联合发布的23号公告对若干口径进行规范,然后税务总局本公告是进一步落实具体的征管细节。

一、契税申报以不动产单元为基本单位。

解读:与不动产登记的基本单位一致。

按《不动产登记暂行条例》第五条:不动产单元,是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。第八条:不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

一次交易包含两个基本单位,则应分别登记、分别计算契税(可能涉及不同的税率

二、以作价投资(入股)、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的,参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。

解读:投资、偿债,具备明确的交易对价,按销售理解。由合同约定的金额确定计税依据。

如果合同约定的价格不公允呢?税务机关有权调整。《契税法》《征管法》都有核定的规定,具体核定按《征管法实施细则》实施。

以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的,参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。

解读:划转、奖励为单方面价值转移,一般缺乏明确交易对价,所以,按赠与理解。价格由税务机关核定计税依据。

三、契税计税依据不包括增值税,具体情形为:

(一)土地使用权出售、房屋买卖,承受方计征契税的成交价格不含增值税;实际取得增值税发票的,成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

解读:不论是否取得增值税发票,都以不含增值税价格确定。

(二)土地使用权互换、房屋互换,契税计税依据为不含增值税价格的差额。

解读:由支付差价方纳税,计算时,用不含金额计算补差金额。

比如,甲乙换房,甲房子120万,乙房子100万并补差价20万

假定都按5%简易计税,甲房不含税价114.3万,乙房不含税价95.2万

则:甲不交税,乙纳税114.3-95.2=19.1万。

(三)税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

四、税务机关依法核定计税价格,应参照市场价格,采用房地产价格评估等方法合理确定。

五、契税纳税人依法纳税申报时,应填报《财产和行为税税源明细表》(《契税税源明细表》部分,附件1),并根据具体情形提交下列资料:

解读:程序性规定。提供的资料是:身份证、合同、收款凭证、法律文书。有减免的话,提供减免资料。

下述未罗列的资料都不能要求提供,比如其它各种《证明》、房产土地证、缴纳土地增值税证明等东西。各省级税务机关可以决定上述哪些资料可以免于提供,不能增加,只能减少。

(一)纳税人身份证件;

解读:对个人是身份证,对企业是执照。本文件第十一条有明确表述。

(二)土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证;

(三)交付经济利益方式转移土地、房屋权属的,提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证,其中,土地使用权出让为财政票据,土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票;

解读:对于买卖行为,原则要提供发票。

缴纳契税是过户的前提,所以纳税人有完税的需求,这也构成了税务机关制约其它税的因素。过户必须提供发票,可以保证增值税的缴纳。但是,税务机关不能以土地增值税之类的税是否缴纳来拒绝纳税人的申报,也不能以其它税没有足额征收来拒绝制作完税证明。

某些特殊情况无法提供发票,按总局文件,税务机关核实后可以受理。但是,如果无税务总局明确的豁免规定,则缺发票时无法完成契税申报,意味着无法办理过户登记。

总局2015年第67号公告:“二、购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时,由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因,致使纳税人不能取得销售不动产发票的,税务机关在核实有关情况后应予受理。”

以上,只针对购买新建商品房的情况。

(四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的,提交生效法律文书或监察文书等。

解读:这是指直接由判决、仲裁导致的权属转移,此时可能无合同、无发票。但要注意,如果是房产交易纠纷,存在买卖的前提,税务机关还是可以要求必须提供发票。

符合减免税条件的,应按规定附送有关资料或将资料留存备查。

六、税务机关在契税足额征收或办理免税(不征税)手续后,应通过契税的完税凭证或契税信息联系单(以下简称联系单,附件2)等,将完税或免税(不征税)信息传递给不动产登记机构。能够通过信息共享即时传递信息的,税务机关可不再向不动产登记机构提供完税凭证或开具联系单。

解读:“契税足额征收”是前提。比如,纳税人按合同约定的金额申报契税,但税务机关认为价格偏低,则必须在税务依法完成核定征收补税以后,才叫足额征收,此时才能出完税凭证,才能完成过户。

七、纳税人依照《契税法》以及23号公告规定向税务机关申请退还已缴纳契税的,应提供纳税人身份证件,完税凭证复印件,并根据不同情形提交相关资料:

解读:23号公告规定是三种情况可退税:1)产权过户登记完成后、合同无效被解除被撤销且转回权利人;2)出让土地容积率或面积调整;3)商品房交付面积小于合同。

(一)在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,提交合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的证明材料;

解读:这是《契税法》规定的可退税情况。此时本可以不纳税。但如果交了,可以退。此时并未过户,需要提供的是相关证据资料。

(二)因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除,且土地、房屋权属变更至原权利人的,提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书;

解读:此时指已完成过户登记,必须走法律、仲裁才能实现退税。且权属必须原路退回原权利人。那么,原权利人登记时是否缴纳契税?应该也同样不交,因为相当于此交易退回到未发生的情况。

(三)在出让土地使用权交付时,因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的,提交补充合同(协议)和退款凭证;

合同与退款凭证。

(四)在新建商品房交付时,因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的,提交补充合同(协议)和退款凭证。

合同与退款凭证。

税务机关收取纳税人退税资料后,应向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况。核实后符合条件的即时受理,不符合条件的一次性告知应补正资料或不予受理原因。

解读:由于权属登记信息并未提供,需要税务机关去核实。如果有不符合,一次性告知。

八、税务机关及其工作人员对税收征管过程中知悉的个人的身份信息、婚姻登记信息、不动产权属登记信息、纳税申报信息及其他商业秘密和个人隐私,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。纳税人的税收违法行为信息不属于保密信息范围,税务机关可依法处理。

解读:这是基于《征管法实施细则》第五条的规定,违法行为不属于保密范围。需要注意的是,由于违法事实可能包含申报信息、商业秘密和个人隐私,所以,一旦被依法认定违法(《处理决定》文书生效),这些信息就可能被公开,这里缺乏明显的界线。

九、各地税务机关应与当地房地产管理部门加强协作,采用不动产登记、交易和缴税一窗受理等模式,持续优化契税申报缴纳流程,共同做好契税征收与房地产管理衔接工作。

十、本公告要求纳税人提交的资料,各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局能够通过信息共享即时查验的,可公告明确不再要求纳税人提交。

解读:省级局可发公告,进一步明确哪些资料不需要提交。

十一、本公告所称纳税人身份证件是指:单位纳税人为营业执照,或者统一社会信用代码证书或者其他有效登记证书;个人纳税人中,自然人为居民身份证,或者居民户口簿或者入境的身份证件,个体工商户为营业执照。

十二、本公告自2021年9月1日起施行。《全文废止和部分条款废止的契税文件目录》(附件3)所列文件或条款同时废止。

解读:虽然《契税法》是新立法,之前的各契税文件是基于《契税暂行条例》制定,应该全部失效,但实际上有些文件或其条款因为与《契税法》无冲突,不废止有利于维持纳税规则的稳定。

特此公告。

附件:

1.契税税源明细表

2.契税信息联系单

3.全文废止和部分条款废止的契税文件目录

国家税务总局

2021年8月26日

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